Правила эффективного взаимодействия жильцов и УК

Собственникам жилья, желающим принимать неформальное участие в управлении своими многоквартирными домами, приходится решать немало правовых и организационных вопросов.

Изучать законы, следить за состоянием подъездов, подвалов и дворов, инженерных систем, считать, на что и в каком объеме тратятся финансовые средства, собранные на текущий и капитальный ремонт, следить за качеством выполненных работ. Один из таких примеров — многоквартирный дом по Нагорной, 4. Несколько месяцев назад здесь председателем Общественного совета дома избрали Геннадия Котлярова. Геннадий Васильевич быстро наладил деловые отношения с руководством УК «Сица». Опытный строитель очень хорошо разбирается в проектно-сметной документации, а потому разногласий практически не случается.
Управляющей компании Совет дома доверил сбор средств на капитальный ремонт и обслуживание дома, выпуск квитанций и ведение счета в банке. Так как средства на капитальный ремонт аккумулируются на выделенном счете в банке, а не на счетах Фонда капитального ремонта, то и что ремонтировать решают сами собственники.
Только за четыре месяца были установлены пластиковые окна во всех подъездах, заменены водопроводные трубы в подвале. Затем организовали ремонт отмостки и частичную замену канализационной трубы в подвальном помещении. При этом управляйка выполняет работы по текущему ремонту и содержанию за счет тарифа на обслуживание.
В сборе и оформлении документов, подписей и формировании базы собственников Геннадию Васильевичу помогают старшие подъездов и активисты дома.
— С управляющей компанией ссориться не нужно, лучше взаимовыгодно сотрудничать и добиваться своих целей цивилизованно и законным путем. Такой способ общения помог быстро уладить все вопросы капитального ремонта и согласовать расчетно-сметную документацию на проведение ремонтных работ у управляющей организацией. Я человек отзывчивый и готов помогать советами собственникам других многоквартирных домов города, которые хотя взять ситуацию в свои руки, но пока еще не знают, как правильно этот процесс организовать, — рассказал о своем принципе работы Геннадий Котляров.
Многоквартирный дом №4 на Аллее 50 лет Октября обслуживает управляющая компания «Сучан». Коммунальных проблем здесь накопилось немало – полвека уж прошло со дня постройки многоэтажки. И деревья выросли так, что света в квартирах не хватает, и цоколь мхом порос, коммуникации тоже не в порядке. Управляйка старается выполнять необходимые работы, но не всегда ей это удается. Например, обрезку деревьев до конца так и не провели, хотя и начали работы в срок.
— Мы намерены обратиться за советом к собственникам многоквартирных домов, где налажена работа Общественного совета с управляющей компанией. Будем на практике постигать азы управления, — поделилась планами с корреспондентом «Вестей» активный житель Ольга Тарасова.
Жители с нетерпением ждут, когда пройдет межевание земельного участка, на котором расположен дом. Это даст возможность участия в муниципальной программе «Формирование современной городской среды», и тогда можно будет заасфальтировать двор и установить новые скамейки и урны.
Жильцы давно хотели бы заменить и ветхую мягкую кровлю на новую. Ремонт, запланированный специалистами Фонда капремонта на 2042 год, так долго ждать не собираются, потому нацелены на актуализацию, чтобы ускорить процесс.
А вот в доме №15-а на улице Мирошниченко с управляющими организациями как-то не заладилось. Об этом «Вестям» рассказала одна из его жительниц, беспокоясь, что вскоре дом может остаться без обслуживания. В этом 118-квартирном доме и кровля новая, и коммуникации, по мере поступления средств, ремонтируются. А жильцы постоянно спорят по поводу правильности выбора управляющей компании.
Несогласные шлют письма с жалобами на УК в контролирующие инстанции. И по каждой, как того требует закон, проводится проверка, создается комиссия, составляются акты. Кому ж захочется постоянно отвечать на «сигналы», тратя время на официальные ответы. Сначала «сдалась» компания «Сучан», которая обслуживала многоквартирный дом более десяти лет. Теперь и новая компания «Чистый дом», принявшая его с 1 мая, намерена по истечении годового договора отказаться от сотрудничества. И если в этом случае собственники дома в течение полугода не определятся со способом управления и не найдут новую УК, то это за них сделает муниципалитет, проведя открытый конкурс. Такой опыт в нашем округе уже имеется, и есть в этом деле один очень неприятный момент – тарифы, по которым работает УК, выигравшая аукцион, резко отличаются от средних по округу. По итогам конкурса, проведенного в 2020 году, услуги ООО «Альянс УК» составляли от 39 до 54 рублей за квадратный метр. Так что, как говорится: худой мир лучше хорошей ссоры…

---

В тему:

Ремонт: текущий или капитальный?

Так на что же можно тратить средства, собранные на текущий и капитальный ремонт дома? Есть обязательный, закрепленный законодательством список работ, обеспечивающий процесс жизнедеятельности дома. Об этом рассказал корреспонденту «Вестей» директор управляющей компании Сергей Головкин:
– Текущий ремонт и содержание – это оговоренные с собственниками работы в местах, принадлежащих в долях собственникам всех жилых помещений. Ремонт освещения подъездов, покраска и побелка стен, клейка отошедшей плитки, заделка трещин в стенах, уборка в подъездах и во дворах.
Также управляющая организация должна поддерживать санитарный порядок — ежедневно проводить влажное подметание лестничных площадок и маршей с первого по третий этаж, а выше – дважды в неделю. Раз в месяц мыть полы в подъездах в летний период, обметать пыль с потолка и стен, мыть оконные рамы дважды за год. В теплое время года ежедневно мести двор, трижды с весны по осень производить выкос травы. В холодное время года убирать снег по мере необходимости, сдвигать сугробы, подметать снег, сбивать наледь и подсыпать песком сразу после снегопада. В теплое время заниматься озеленением и благоустройством, ремонтом детских площадок, установкой скамеек и урн.
В тариф на текущий ремонт и содержание входят обязанности по ликвидации коммунальных аварий и их последствий, санитарная обработка в случае пандемии. Например, ликвидируя течь в канализации в подвале, коммунальщики должны и выкачать попавшие туда нечистоты. Аварию на электрическом кабеле нужно устранить в течение двух часов с момента оповещения, повреждение крыши, в результате которого возникла течь, — в течение суток. Разбитое окно в подъезде должны заменить в течение одних суток зимой и трех – летом.
Работники компании обязаны содержать в исправном состоянии электрощиты, отвечать за исправное состояние теплового узла и других инженерных сетей. В тариф также входят промывка и опрессовка внутренних систем отопления, утепление трубопроводов, чистка системы вентиляции, утепление дверных и оконных проемов, закрытие выходов на чердак. Красить и белить подъезды нужно раз в пять лет. В тариф заложены траты и на оплату труда рабочих и специалистов, задействованных в проведении работ.
На нужды дома по решению собственников могут быть направлены средства с выделенного счета, на который перечисляются средства, собранные в рамках платежей за капитальный ремонт. Таким образом можно оплатить любой вид строительных работ, проводимых в масштабе от 51% от общего объема. К примеру, одно окно в подъезде можно поменять за счет тарифа, а вот если вы поменяете больше половины окон в подъездах дома, то это можно оплатить со счета из средств капитального ремонта. Так же можно ремонтировать кровлю, инженерные системы, кабели, отмостку, фасад и проводить многие другие виды работ.
Ограничением в этом случае может стать лишь платежеспособность собственников. Если в доме нет должников, то работы будут выполнены быстро и в срок, иначе нужная сумма будет собираться на счету гораздо дольше, а значит и сам ремонт пройдет позже.
Опять же стоит помнить о целесообразности трат. Например, нелогично белить и красить подъезды, если не хватает средств на промывку и опрессовку системы отопления, или не ликвидирована течь на крыше.
Список обязательных работ, обеспечивающих процесс жизнедеятельности дома, может варьироваться по желанию собственников. К минимуму, закрепленному на законодательном уровне, могут быть добавлены по решению общего собрания собственников жилья дополнительные услуги, как по тарифу за ремонт и содержание, так и по тарифу на капитальный ремонт, по дополнительной плате к ним, которую добавляют по решению большинства собственников до времени истечении оплаты тех или иных дополнительных работ или услуг.
Подводя итог рассуждениям на тему управления общим имуществом многоквартирного дома, можно сделать вывод о том, что, как ни крути, а комфорт в доме напрямую зависит от собственников и их умения быть настоящими хозяевами в своем доме. Это право за ними закрепил Жилищный кодекс. А дальше нужно просто включиться в процесс. Брать в руки калькулятор, изучать документацию и законодательство, много общаться с руководителями и специалистами строительных, ремонтных, управляющих и ресурсоснабжающих компаний и организаций, ища приемлемые и наименее затратные по времени и финансам пути решения вопросов ремонта, благоустройства и содержания.
То есть не перекладывать этот важнейший и сложный вопрос на «дядю», а лично решать судьбу своего дома.

Антон СУХАРЬ.
Фото автора